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Junta de Propietarios

Escrito el 19 enero 2010 por Aldea Urbana

Si vives en un condominio, es tu obligación y la de tus vecinos constituir una Junta de Propietarios. Para este fin Aldea Urbana te dice cómo hacerlo, además de informarte acerca de sus funciones.

La Junta de propietarios debe contar con un reglamento interno debidamente tipificado de acuerdo a la Ley 27157 y su reglamento. De este modo tú y tus vecinos podrán registrar su Junta Directiva ante los Registros Públicos , demandar ante el Poder Judicial a los inquilinos morosos y/o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra.

Entre las funciones están el administrar y gestionar el conjunto inmobiliario para su conservación, asegurar el funcionamiento y mantenimiento correcto de los servicios, recaudar fondos para algún fin necesario, entre otras.

La Junta es el resultado de la reunión de todos los habitantes del conjunto. Los acuerdos adoptados son en realidad las decisiones de los propietarios y son ellos quienes finalmente pactan los actos.

Según la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.

b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.

c) Para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio.

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial, la SUNARP considera para efectos registrales, que esta cuente con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Debes tener en cuenta que, si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga ser sujeto de derechos y obligaciones.

Tampoco le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad en conjunto y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

En caso desees constituir tu Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno, te recomendamos hacerlo contando con la asesoría de un abogado experto en el tema. Y si tienes más consultas no dudes en dejar tu comentario. ¡Suerte!

Créditos: Imágenes obtenidas de Wikimedia Commons, ambas bajo una licencia Creative Commons 3.0.

52 Comments For This Post

  1. Carla Peralta Says:

    Asi es estimado Jorge , puedes ejercer ese derecho deberías asesorarte legalmente para iniciar cualquier juicio, previamente los demás propietarios al día deben estar de acuerdo , Suerte !! Recuerda ingresar a nuestro directorio de profesionales especializados en estos temas para que te puedan ampliar la información. http://www.aldeaurbana.com.pe/directorio-empresarial

  2. Carla Peralta Says:

    Estimado Edgar habría que revisar el Reglamento Interno que fue sujeto a la independizacion de acuerdo a ello, se sabrá si le corresponde o no pagar. Te sugiero que igualmente tu información la revise un abogado para determinar la situación. Suerte !! Recuerda ingresar a nuestro directorio de profesionales especializados en estos temas para que te puedan ampliar la información. http://www.aldeaurbana.com.pe/directorio-empresarial

  3. EDGAR EDUARDO Says:

    Soy presidente de junta de Propietarios de un edificio compuesto por 9 departamentos y 4 locales comerciales en el primer piso y nunca han pagado mantenimiento de áreas comunes durante los 30 años que tiene de existencia el edificio. En estos momentos nos encontramos en un proceso de adecuación del reglamento interno e inscripción de Registros Publicos. PREGUNTA. ¿Es posible cobrar judicialmente la deuda a las tiendas por todos estos años que no han pagado? gracias por su atención quedo a la espera de sus comentarios. Saludos

  4. Jorge Says:

    Buenas tardes. Por deudas de vecinos de otros departamentos del edificio. La junta, teniendo dinero, ¿Puede dejar de pagar el agua del edificio perjudicando a los propietarios que si estamos al dia en los pagos?. Como propietario que esta al dia en sus pagos ¿hay forma de denuncuar a la junta por dejar sin pago este recibo y no tomar acciones pertinentes a cada una de las personas morosas?

    Gracias

  5. María Says:

    Pienso que se debe iniciar una discusión sobre el abuso del poder de las mayorías en los condominios donde existe un grupo que nunca será mayoría (ejm. los que están en el último piso y tienen duplex).
    Cuando los pagos de mantenimiento y servicios incluyen agua, luz y otros de todos los departamentos (uso interno y común) lo lógico es que se consideren montos proporcionales al consumo y una manera es considerar las áreas del departamento o el número de personas que viven. Pero cuando el pago de los servicios (agua, luz y otros corren a cargo de cada departamento, la cuota de mantenimiento es igual para yodos porque los servicios involucrados son los que corresponden de la puerta para afuera.
    Pero en algunos casos se impone la mayoría para hacer pagar más a algunos departamentos sin recibir ningún beneficio adicional, solo los mismos en iguales condiciones que todos los demás.
    ¿No es de lo más injusto que en no mejores condiciones de accesibilidad y servicios (está al final de todo), quiera la mayoría que paguen más y en algunos casos el doble que departamentos en pisos más bajos?…

  6. Manny Cuadros Says:

    Necesito información sobre la posibilidad de realizar el corte de agua a los morosos con la autorización del 50% + 1 de los Condominos, aprobación firmada en un documento el cual se basaría en la salud de los demás propietarios.

  7. Beatriz Says:

    hola

    Hola Quisiera me puedan orientar que requisitos previos debo tener para formalizar el condominio en donde vivo, documentación,cuales son los tramites que debo realizar, adonde debo aproximarme y costos, agradesco de antemano

  8. Carla Peralta Says:

    Hola Leonardo
    La Junta de propietarios puede establecer las normas de convivencia para tu edificio incluso las sanciones en caso de incumplimiento, te sugiero que recurran a los servicios de un abogado y les oriente sobre como tomar acuerdos válidos

    Suerte!

  9. Carla Peralta Says:

    Hola María
    Lo primero que deben hacer es leer su Reglamento Interno, para instalar la Junta y tomar las decisiones pertinentes, una sugerencia es que tomes los servicios de un abogado y les oriente sobre como tomar acuerdos válidos

    Suerte!

  10. LEONARDO ALEX Says:

    Que hacer con los vecinos que tienen deudas y no quieren pagar. Aparte del juicio al Poder Judicial, existen otras medidas alternativas para que cumplan con el pago (por ejemplo si se acuerda en Asamblea por mayoria el corte de agua,luz o restriccion de áreas comunes). Teniendo en consideración que la ley no prohibe ello, en consecuencia, lo que no esta prohibido, esta permitido, según nuestra Constitución.

  11. Maria Miranda Says:

    Srs. Mi edificio tiene mas de 10 años y no tenemos junta inscrita, tenemos una interna que maneja el edificio hace años y todos estasn de acuerdo, vamos a formalizarrla por que hay dos vecnos que tienen muchas deudas de mantenimiento de mas de un año, pero ellos no quieren q se forme, no quieren dar dniy ningun otro docunento , en este caso que se puede hacer?

  12. Carla Peralta Says:

    Hola Luis
    Nuestro Código Civil regula cuando ese bien futuro se concreta y es a través del ACTA DE ENTREGA, espero haberte ayudado!

    Si tienes Facebook recuerda hacer clic al nuestro en ME GUSTA, https://www.facebook.com/portalaldeaurbana

  13. Carla Peralta Says:

    Hola Patty,
    Claro que si debe enviarle una carta notarial al presidente para que devuelva los documentos pertinentes e incluso una denuncia penal, te sugiero que tomes una asesoria legal ya que no pueden cortarles los servicios basicos

    Suerte

    Si tienes Facebook recuerda hacer clic al nuestro en ME GUSTA, https://www.facebook.com/portalaldeaurbana

  14. Patty Says:

    Hola. Vivo en un condominio cuya junta de propietarios está inscrita en registros. Ahora, la presidenta terminó su mandato y no ha querido convocar elecciones. Los vecinos elegimos una nueva junta pero ella no lo reconoce y no quiere entregar el libro de actas. Debe 3 meses de pagos a los empleados y ya nos cortaron luz y agua al edificio. Hay algo que podamos hacer para conformar legalmente a la nueva junta? no hay nadie que nos defienda ante este atropello ? solo quedaría hacer juicios que demorarían meses? Ymientras tanto seguimos sin servicios esenciales? gracias

  15. Luis Fernández Says:

    Deseo saber, ¿cual es el dispositivo legal que obliga a las empresas constructoras de entregar formalmente una edificación terminada a sus nuevos propietarios?. Gracias.

  16. Carla Peralta Says:

    Estimado Salomon
    Te sugiero que ingreses a nuestro directorio ahi encontrarás varios especialistas que quizas te puedan ayudar. http://www.aldeaurbana.com.pe/

  17. Carla Peralta Says:

    Hola Erick
    Todo depende de como se establece en tu Reglamento Interno, mejor toma los servicios legales de un abogado especialista en reglamentos internos, hay varios especialistas en nuestro directorio empresarial: http://www.aldeaurbana.com.pe/
    Saludos

  18. Erick Says:

    Saludos, mucho agradecería me puedan informar, si para la elección del Presidente de la Junta de Propietarios, puede ser elegido un representante de un propietario con carta poder; y si esto es valido para la inscripción en Registros Públicos, ya que el Presidente en este caso no sería Propietario.Gracias.

  19. Salomón Novoa Siches Says:

    Mucho agradeceré me informen sobre alguna entidad especializada en la formalización de las Juntas de Propietarios. Yo, en calidad de Presidente de la Junta de Propietarios lo intenté hacer asesorado por una Notaría pero todo quedó trunco por que Registros Públicos lo devolvió para subsanar unos puntos. Desistí y ahora quiero volver a intentarlo.
    Gracias

  20. PILAR HUAPAYA Says:

    ME PARECE DIDACTICO LA INFORMACION SOBRE ESTE TEMA, ES TAN IMPORTANTE UNA VERDADERA Y SERIA INFORMACION, PORQUE DEBIDO A LA GRAN CANTIDAD DE EDIFICIOS QUE HOY EXITEN EN NUESTRA CIUDAD, DE LA MISMA MANERA HA INCREMENTADO EL NUMERO DE EMPRESAS QUE HOY OFRECEN SERVICIOS DE ADMINISTRACION, Y ALGUNAS DE ELLAS NO TIENEN NINGUN TIPO DE EXPERIENCIA EN EL TEMA, EN ESO CREO SE DEBE TENER MUCHO CUIDAD, EL MARKETING ES TAN INTERESANTE PERO QUE SEA CON MUCHA SERIEDAD Y ETICA. GRACIAS POR LA OPORTUNIDAD

  21. Daniel Aspilcueta Says:

    Saludos me parece interesante su pagina, quisiera consultarles si me pueden ayudar poruqe en el condominio donde vivo necesitamos contratar personal de limpieza y de vigilancia, luego que nos estabilicemos un poco propondre solicitar sus servicios, muchas gracias.

  22. enrique vilchez Says:

    Soy propiestariode un departamento en un edifico multifamiliar recienconstruido y la constructora ha enntregado los departamentos pero aun no el edificio, la constructora ha contratado una administradora. Pregunto si debo pagar los los servicios de electricidad de areas comunes si aun la constructora no entrega el edificio.

  23. Rosa Nomberto Says:

    Sres deseo información sobre los documentos requeridos y trámites para hacer una inscripción formal de junta de propietarios en registros públicos. El reglamento interno está inscrito en registros públicos. El problema es que el constructos tiene 2 departamentos a su nombre y nos tiene una deuda por servicios de mas o menos S/ 2500.00 y no sabemos que hacer para que pague.

  24. Milko Says:

    Acabo de ser nombrado administrador del edificio, tenemos un acuerdo interno de pago para servicios de 30 departamentos en dos bloques de S/140.00 para Agua (comun para todos),Luz del Edificio, y Mantenimienot y Vigilancia , Jardineria y Otros. Existen problemas con los pagos tenemos dos vecinos que pagan segun su criterio y no respetan el acuerdo. Cerca de 5 que adeudan periodos de mas de 10 meses que no se han podido cobrar. Estoy con la intencion que poner una junta de propietraios para poder ejercer fuerza para los pagos de deudas pendientes. Cuanto es el costo de implementacion de la Junata de Propietarios, cual es el cosoto de asesoria ate
    milko Villafuerte

  25. carmen Says:

    Agradecere que me informen si una asociacion tiene igual validez que una junta de propietarios ya que en el edificio que vivo solamente hay una junta provicional y no esta no puede representar ante indecopi las irregularidades que se viene suscitando con al asociacion mutualista de oficilaes de la policia que nos vendieron deapartamentos con fallas tecnicas, la documentacion con irregularidades y queremos proceder, tmabien quisiera sber cuanto nos costaria un asesoriamiento, gracias

  26. David Gavidia Says:

    Hola Quisiera me puedan orientar que requisitos previos debo tener para formalizar el condominio en donde vivo, documentación,cuales son los tramites que debo realizar, adonde debo aproximarme y costos, bueno les comento que me encuentro en la junta directiva de propietarios y el día de mañana tengo una reunión por lo que les agradecería puedan ayudarme… Slds.

  27. Rosa Figueroa Says:

    Agradeceré me informen: ¿La junta de propietarios puede realizar el cobro judicial por incumplimiento de pago de cuotas de mantenimiento?. ¿ Dónde y que costo representa la inscripción de una junta de propietarios?. Gracias

  28. EDGARDO Says:

    MUCHO AGRADECERE ME INFORMEN QUE PASOS SE DEBEN DE SEGUIR PARA LA INSCRIPCION DE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS YA QUE EN EL CONDOMINIO DONDE VIVO EXISTE UNA SEUDO JUNTA QUE NO HA SIDO ELEGIDA POR LA MAYORIA SINO RECONOCIDA EN UNA ASAMBLEA QUE HA CONTADO SOLAMENTE CON LA PARTICIPACION DEL 40% DE PROPIETARIOS.
    SOMOS 88 CASAS PARA UNA ASAMBLEA DE ELECCION DE JUNTA DE PROPIETARIOS CON QUE QUORUM SE DEBE DE CONTAR?
    GRACIAS

  29. Carla Peralta Says:

    Hola Joubert

    Son dos instituciones diferentes con facultades y limitaciones particulares. Todo depende para que lo quieres constituir.

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  30. joubert Says:

    hola
    tengo una pregunta,remplas de la junta de propietarios se puede registrar como una asociaciòn

  31. Carla Peralta Says:

    Hola Juan Carlos
    En general si se puede si están de acuerdo todos los propietarios del edificio. Tampoco esté interés pueden ser excesivos hay topes y lo establece SBS

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  32. Carla Peralta Says:

    Hola Giannina
    Es muy extraño que te hayan dicho que no todos los departamentos están independizados. Para poder proceder con la inscripción de la Junta debe haberse inscrito previamente el Reglamento Interno.

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  33. Carla Peralta Says:

    Hola Dani
    Tu caso es muy complicado ya que la señora que mencionas es inquilina. Lo que pueden hacer como propietarios es cursar una carta al propietario pidiendo su intervención. Si esto no resulta se pueden establecer mecanismos en el Reglamento interno del edificio pero deben estar de acuerdo todos los propietarios.

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  34. juan carlos medina Says:

    Hola

    Tengo una pregunta y espero puedan ayudarme con ella. ¿Se pueden pactar intereses en un acuerdo de junta de propietarios?

  35. Giannina Romero Says:

    Buenas noches vivo en un condominio de aproximadamente 72 departamentos, desde hace tres años tenemos problemas incluso se han dado cortes del luz y agua, asi que dado yo recientemente he comprado mi depa en este condominio es de mi interes constituir una junta de propietarios, pero me han indicado que es imposible en este condominio porque no todos los departamentos tienen independizacion, quisiera saber si esta informacion es correcta, o podemos proceder a organzirnos y formar una junta de propietarios y de ser asi seria interesante tener la asesoria de uds, por favor como nos podemos contactar para hablar de costos tiempo y factibilidad de este tramite, gracias por su respuesta

  36. Dani Bazán Says:

    Vivo en un edificio de tres pisos, un departamento por piso. El dpto. del segundo piso está alquilado a una señora mayor y de muy mal carácter que vive con su nieta a la que deja llorar y golpearse la cabeza por largos periodos sin que ella intervenga.
    Mi consulta es, qué podemos hacer ya que esta señora se queja porque subimos o bajamos las escaleras (paso obligado para los habitantes del edificio), porque pasa el heladero, el afilador de cuchillos, el jardinero, porque pasan y ladran los perros, porque se estacionan los carros en el frente del edificio y en todos los casos grita y amenaza por la ventana sin importar las buenas costumbres y sobretodo la hora y llama al Serenazgo, al final ella es “más propietaria” que nosotros, deja la basura en las escaleras y algunas veces la baja en la noche golpeando siempre “fuertemente las rejas”; pero otras veces la puede dejar ahí dos o tres días con el consiguiente mal olor; pero a ver quién le dice nada, nadie está listo para recibir gritos y groserías de una persona sin mayor educación. Es más, estamos casi seguros que el Serenazgo le tiene miedo, ya que nunca interviene incluso cuando se escucha en toda la cuadra que la niña llora por un periodo mayor a una hora, lo cual casi es a diario.
    Dígame, no hay un ente que nos proteja a nosotros, los propietarios que queremos vivir con orden y en paz, agradeceré nos indiquen los pasos a seguir, creo que en ningún caso tenemos que aceptar maltratos por el “gran error que cometimos” al haber adquirido con gran sacrificio, una propiedad en un distrito que creíamos tranquilo; pero que uno de los propietarios decide alquilarlo sin consultar los antecedentes de los posibles inquilinos, ya que según sus propias palabras “qué se va hacer, ahora nadie tiene para pagar, hay que tener paciencia”. Este no es un tema de paciencia sino de respeto. Claro para él puede ser fácil porque vive bastante lejos, recibe su dinero mensualmente y se desentiende del asunto; pero para los propietarios que vivimos ahí???
    Espero con mucha esperanza sus comentarios al respecto y les agradezco desde ya por su ayuda y paciencia con nosotros.

  37. Marlene Anyosa Says:

    en el edificio donde vivo,la constructora nos dio un reglamento interno , todos los propietarios no estamos de acuerdo con muchos de los puntos , queremos modificarlo e incribira nuestra junta directiva ,como tenemos que hacerlo, que pasos a seguir , gracias
    vivo en san Miguel

  38. hector ramirez Says:

    he adquirido un departamento en un condominio y la inmobilairia antes que exista el reglamento interno y la primera junta de propietarios, ya ha entregado las areas comunes y nos ha dejado la responsabilidad a los copropietarios, la pregunta es ¿ es legal que la inmobiliaria se aparte de su responsabilidad cuando aun no ha hecho entrega formal de las areas comunes a la primera junta de propietarios?; ahora bien, sería legitimo aceptar la recpeicon de las areas comunes cuando aun no se ha incrito el reglamento interno y que dicho tramite le corresponde a la inmobiliaria segun las minutas de compra venta. Muchas gracias por su gentil atención.

  39. Pier Says:

    1)Los propietarios inhabilitados por declaracion de la Directiva segùn Ley 27157 por deudas de cuotas comunes oridinarias impagas pueden ejercer unipersonalmente/individulamente sus derechos Judicilamente contra el manejo del Presidente y/o Directiva estando en condicion de inhabilitados?2)Resultaria procedente interponer una excepcion de falta de legitimidad para obrar contra el propietario inhabilitado que pretende judicilamente un derecho contra la Junta de Propietarios?Gracias y espero su generosa respuesta.

  40. Carla Peralta Says:

    Hola Elizabeth
    Si ya esta inscrito el Reglamento interno y la primera Junta de propietarios. Solo se inscribe al presidente de la Junta de propietarios esto se debe hacer por Acta y con la mayoría que establece tu reglamento interno. Este tramite puede demorar máximo 15 dias y el costo aproximado es 50 soles notariales y registrales pago mínimo de 50 soles aproximado.

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  41. Carla Peralta Says:

    Estimada Ruth
    Lamentablemente las decisiones que se adoptan son para todos por igual. Pero puedes presentar una carta a la Junta directiva manifestando este hecho y que lo traten en próxima junta de propietarios si te dan esa facilidad y decidan sobre tu exoneración.

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  42. Carla Peralta Says:

    Estimada Ruth
    La Junta de Propietarios es la que establecen todos los propietarios del predio. En ella se establece, al presidente de la Junta de propietarios quien tiene facultades otorgadas para ejercer el cargo conferido y es al presidente de la junta que se inscribe en los Registros Públicos.
    Previamente debe estar inscrito el Reglamento interno.
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  43. Alejandro Says:

    En que se basa el pago del mantenimiento y gastos comunes en proporción al área del Dpto. ocupado,si aparentemente estos son iguales para todos indistintamente del area de sus departamentos.
    Gracias

  44. Elizabeth Says:

    Vivo en un condominio que consta de varios block, se formo una Junta Directiva de Propietarios que quieren contratar a una empresa para que administre el condominio y esta empresa quiere poner en su planilla (que aun no tiene) al personal que labora en el condominio. Algunos vecinos queremos que se formalice la Junta de Propietarios con su planilla directa. Cuanto tiempo toma poner en regla nuestra Junta de Prpietarios?, cual seria el costo estimado?, los requisitos son muy detallados?. Gracias

  45. ruth ortiz Says:

    soy propietaria de un departamento en edificio multifamiliar, la directiva quiere contratar guardiania de noche con estacion de vigilancia camaras por todo lado y gravacion dia y noche lo cual implica gastos mayores, a pesar que en 6 años que contamos con un guardian de dia estamos tranquilos y seguros, economicamente no estoy en posibilidades de incrementar mayor pago que el que realizo de manera cumplida,18 propietarios de 35 aprueban esta decision, es esto lo necesario para aprobar dicha decision, estoy padeciendo de una enfermedad cronica progresivamente deteriorante que nos acarrea a mi esposo principalmente gastos extras, es posible que por este motivo pudiera exonerarme de este incremento en los pagos. gracias.

  46. ruth ortiz Says:

    para inscribir la junta de propietarios a los registros publicos de cuanto porcentaje de aprobacion requiere dicha decision. ademas un propietario en primer piso posee aves pequeñas, y un propietario en los pisos superiores se queja por el ruido molesto que segun el le afecta su descanso, no existe reglamento interno ni tampoco prohibicion de mascotas, esta obligado el propietario de las aves a desacerse de ellos.

  47. Carla Peralta Says:

    Hola María
    Para la venta de un departamento en un edificio multifamiliar no es necesario que los propietarios estén de acuerdo pero si para remodelaciones, etc
    ¡Suerte!
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  48. María Says:

    Hola. Soy propietaria de un departamento en un edificio para el que se ha hecho una oferta de compra (la intención es demolerlo para construir uno nuevo). ¿Es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo para que se realice la venta? ¿O basta con que esté de acuerdo una mayoría? En caso de que se venda el edificio, ¿el comprador celebra contratos independientes con cada propietario y paga a cada uno en forma independiente? Gracias por su atención.

  49. Nahinn Torres Says:

    Buenas Noches

    Quisiera su asesoramiento al respecto de como formar la junta de propietarios y registrarla debidamente gracias

  50. LUIS A. SÁNCHEZ Says:

    EL NUEVO PROPIETARIO DE UN DEPARTAMENTO, ES RESPONSABLE DE LOS ADEUOS,POR CUOTAS DE GASTOS COMUNES, DEL ANTGERIOR PROPIETARIO.
    ANTICIPADAS GRACIAS

  51. Carla Peralta Says:

    Hola Jose
    Escríbenos si deseas asesoramiento ya en tu caso se requiere hacer una revisión de tu documentación el costo depende del caso. Escríbenos para hacerte una cita
    Saludos

  52. Jose Roncallo Says:

    El agosto del 2009, compré mi departamento en una edificiación de tres pisos, un departamento por piso y en la azotea dividido en tres unidades uno para cada departamento. El hecho es que uno de los propietarios viene ocupando algunas zonas de las áreas comunes en el 1er piso y la azotea. No contamos con junta de propietarios y reglamento interno. Mi consulta es saber con el reglamento interno se puede obligar a que no se ocupen las areas comunes, y ¿Quien debe elaborar el reglamento y formar la junta directiva? ¿la inmobiliaria lo debe elaborar o participar?. Otra cosa ¿cuanto puede costar aprox los servicios de un abogado por asoseria para el reglamento y junta de propietarios?. Saludos.

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