Foto obtenida de QB.cl.
Escrito por: Dr. Pinkas Flint Ph, D.
Todo propietario que decide alquilar debe entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad, es decir, con todos sus servicios básicos funcionando, como por ejemplo, el servicio de agua, desagüe, etc. Todo aquel que desee habitar un inmueble bajo condiciones de arrendamiento deberá asegurarse del buen funcionamiento de los componentes del inmueble, y así evitarse molestias mayores tras la mudanza.
Puede darse el caso que luego de la mudanza el inquilino no se dé cuenta de una falla en alguno de los servicios básicos, falla que inclusive no se detectó durante la revisión previa a la firma del contrato. Nos preguntamos ¿Tiene el inquilino derecho a exigir su reparación? La solución a ello depende de varias circunstancias:
a)Â Como regla general debemos señalar que cualquier daño menor como, por ejemplo, el simple goteo de un caño o cualquier otro inconveniente que surja del uso común, corren por cuenta del inquilino, mientras que, las reparaciones extraordinarias son de responsabilidad del propietario. Son las llamadas mejoras necesarias.
b)Â Excepcionalmente, muchos de los problemas de los departamentos son causados por desperfectos comunes al edificio, de los cuales debe hacerse cargo la constructora y no directamente el dueño del inmueble.
Para determinar la responsabilidad de uno u otro en la reparación del daño podemos apelar a una máxima jurídica que dice lo siguiente:
En el caso de pérdida inesperada del servicio de agua, lo primero que habrá que determinar es quién es el responsable. Esto dependerá de dónde se produjo la pérdida, si en una tubería por el que debe responder la constructora o en una tubería propia del inmueble cuyo defecto ocurrió durante la época en la que habitaba el propietario del inmueble.
Para determinar esto debemos recurrir al reglamento de propiedad de ese edificio, en él debería señalarse las conexiones de tuberías y los encargados de la elaboración de las mismas, si no figura nada al respecto el inquilino podrá exigir un resarcimiento monetario por privación parcial de uso.
Recomendamos proceder de la siguiente manera:
- El inquilino debe enviar una carta notarial dirigida al propietario en donde debe constar la explicación detallada del problema y la exigencia de una rápida respuesta -en un plazo máximo de 48 o 72 hrs-. Recomendando, además, la citación al propietario para que haga una pronta visita al inmueble.
Si pasado el plazo persisten en su negativa de apersonarse al inmueble, lo conveniente sería ingresar a una conciliación vía Indecopi o a un Centro de Conciliación como paso previo a un juicio.
- Así la conciliación es una suerte de reunión por un mediador en la cual las dos partes que intervienen son citadas para lograr llegar a un acuerdo. Se trata de un proceso que puede concluir en una resolución rápida, económica y eficaz. Lo allí resuelto adquirirá el valor de una sentencia judicial.
Es importante señalar que en la medida en que se proceda a una conciliación se deberá solicitar la reparación inmediata del desperfecto más un resarcimiento adicional por las molestias ocasionadas antes y durante el arreglo de los daños. Y en este caso el propietario podrá acceder a satisfacer las dos pretensiones del inquilino, negarse a las dos o solo aceptar la primera y rechazar la segunda.
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